NOOIT ZOVEEL STUDENTEN MAAR KOTEN BLIJVEN LEEG!

DE BRUGSE N-VA STELT VAST DAT ELKE BELEIDSVISIE BIJ DE BRUGSE MEERDERHEID ONTBREEKT EN STELT EEN MORATORIUM VOOR VAN 2 JAAR IN AFWACHTING VAN EEN DEGELIJK ONDERZOEK NAAR DE BEHOEFTEN EN HET OPSTELLEN VAN EEN DUIDELIJKE BELEIDSVISIE 

Alhoewel Brugge zich sinds enkele jaren zich meer en meer profileert als studentenstad en er hierdoor meer en meer studenten de weg naar Brugge vinden is er een grote leegstand aan studentenkamers. Dit bleek vandaag duidelijk uit het artikel in het Nieuwsblad (21.09.2015). Volgens de studentendienst van VIVES staat één op de drie koten leeg. En alhoewel de Campus Oostende in 2016 of 2017 gedeeltelijk zal verhuizen naar Brugge zal dit overaanbod niet weggewerkt geraken, integendeel.

Op basis van de gegevens die kunnen afgeleid worden van Kotwest.be waren er in Brugge voor dit academiejaar iets meer dan 1400 studentenkamers op de Brugse markt, waarvan het grootste deel studio’s (700), bijna evenveel kamers, enkele appartementen en een verwaarloosbaar aantal kamers op peda. Dit aantal moet je verhogen met ongeveer 300 kamers die niet via Kotwest aangeboden worden. Het is dus om te beginnen al meteen duidelijk dat er de voorbije jaren vooral geïnvesteerd werd het duurdere segment, namelijk de studio’s. Op vandaag betaal je voor een studentenkamer (al dan niet met badkamer) in Brugge gemiddeld 320Eur/maand, te verhogen met gemiddeld 50EUR/ maand voor energie en algemene kosten. Voor een studio (keuken + badkamer) betaal je 375EUR/maand tevens te verhogen met gemiddeld 50EUR/maand aan energie en algemene kosten. Ter vergelijking in Oostende betaal je voor kamer iets meer dan 280EUR/maand all-in, voor een studio betaal je all-in ongeveer 380EUR/maand (cijfers op basis van een analyse van de huurprijzen op Kotwest).

Komt daarbij dat sinds januari 2010 tot begin mei 2015 er door de voormalige schepen en de huidige schepen voor ruimtelijke ordening er bouwvergunningen werden afgeleverd voor maar liefst 1.736 studenteneenheden (antwoord op schriftelijke vraag- 05.06.2015). Een groot deel van deze vergunde kamers bevinden zich vandaag nog niet op de markt van studentenkamers. Denken we maar aan het project in de Jozef Wautersstraat in Sint-Michiels (vergund voor 125kamers/studio’s), het project aan de Hendrik Brugmansstraat (vergund voor 154 kamers/studio’s) en de Katelijnestraat (vergund voor 101 studio’s).

Op vandaag telt Brugge iets meer dan 8000 studenten, inclusief het Europa college (een 350tal) en de studenten uit het aanvullend secundair beroepsonderwijs (de vroegere zogenaamde A2-verpleegkunde- ongeveer 800 st.). In 2011 werd door het Brugse beleid een stijging voorgespiegeld op termijn van om en bij de 2000 studenten. Een analyse van het hoger onderwijs (statistische jaarboeken Ministerie van Onderwijs, jaargangen 2010-2011 en 2014-2014) leert ons dat er inderdaad een stijging is van het aantal studenten, maar zeker geen 2000. Men rekent nu op de studenten die over zullen komen van Oostende. Op vandaag handelt het over 450 studenten, want de succesopleiding bij uitstek in Oostende, namelijk luchtvaart blijft in deze stad (142 studenten in 2014-2015) en het is onduidelijk of de opleidingen bouwkunde ook naar Brugge zullen verhuizen.

De stijging van het aantal studenten zal dus nooit de stijging van het aanbod aan kamers kunnen opvangen. Een studie vorig jaar uitgevoerd in de hogescholen zelf toont aan dat ongeveer 25% van de studenten op kamer zit in Brugge. Een andere vaststelling is het ontbreken van peda’s in Brugge die een totaal pakket aanbieden (kamers + maaltijden) aan de studenten. Dit zal ongetwijfeld een probleem vormen voor de studenten die overkomen uit Oostende. Op vandaag is er op de Campus aan de Zeedijk in Oostende een peda (met deels zicht op zee) waar vorig academiejaar meer dan 250 studenten zaten. De kostprijs all-in (kamer + kosten + drie maaltijden) voor 10 maanden bedroeg jaar 3.800 EUR. Dit is voor de Campus Oostende een pluspunt en een aantrekkingspool voor veel studenten. Dit valt weg in Brugge. Deze studenten zullen in Brugge aangewezen zijn op de veel duurdere markt van studentenkamers.

Door het beleid werden projectontwikkelaars de voorbije jaren gestimuleerd om te investeren in studentenkamers, steeds in het duurdere segment. Particulieren werden aangemoedigd om te investeren in studentenkamers en studio’s. Deze investeringen werden voorgesteld als zeer aantrekkelijk en met een gegarandeerd rendement. Op vandaag is er een overaanbod, waardoor veel kamers niet verhuurd geraken of aan een lagere prijs. De verwachte rendementen zullen dus ook niet worden gerealiseerd. Het diensthoofd studentenvoorzieningen VIVES bevestigde dit in het Nieuwsblad van 21.092015: een overaanbod stelt de huurder in een sterke positie om te onderhandelen over de kostprijs en over duur van de overeenkomst: tien maanden in plaats van twaalf maanden huur is een minopbrengst van minstens 16%, met daarenboven doorlopende kosten. Mooi en goed voor de studenten en hun ouders, jammer voor de investeerders die door het Brugse beleid stevig aangemoedigd werden om te investeren in studentenkamers en vooral in studio’s.

Daarenboven ontbreekt het in het Brugse schepencollege over enige beleidsvisie ter zake. Het feit dat schepen Demon nu aankondigt dat er thans vergunningen worden aangevraagd om vergunde studentenkamers om te bouwen tot appartementen is een bewijs van een falend vergunningsbeleid en het overaanbod. Schepen Demon leverde tussen januari 2013 en mei van dit jaar bouwvergunningen af voor 882 studentenkamers/studio’s! Hij is dus mee verantwoordelijk voor de nieuwe tendens tot omvorming van studentenvoorzieningen naar appartementen. Hiermee verbeterde hij zelfs de vergunningsaandrang van voormalig schepen Van Volcem die in de laatste drie jaar van haar mandaat vergunningen afleverde voor 854 kamers/studio’s!

Vooraleer men willekeurig bouwvergunningen afleverde had men een visie moeten ontwikkelen over de behoeften aan studentenvoorzieningen over een periode van vijf à tien jaar en dit in nauwe samenwerking met de onderwijsinstellingen. Hierbij kan verwezen worden naar de studie die uitgevoerd werd in 2012 in Leuven door de stedelijke overheid en de KU Leuven samen, waarbij men tot de conclusie kwam dat er tegen 2015, in Leuven 3500 extra kamers noodzakelijk waren. Dit aantal werd berekend op basis van objectieve criteria en vooruitzichten met betrekking tot een zich wijzigend studielandschap.

In deze studie, gevolgd door een beleidsvisie werden er criteria ontwikkeld voor de geschikte locaties, werd er een norm ingesteld van 75% kamers en 25% studio’s. Wil men eerder grotere kwalitatieve projecten stimuleren en wil men vooral vermijden dat gezinswoningen worden opgedeeld in kamers of volledig afgebroken en verbouwd tot studentenkamers. In Brugge gebeurt het tegenovergestelde.

Ook in Kortrijk wordt men geconfronteerd met een overaanbod en heeft de stad beslist om geen uitbreidingen meer toe te staan van het aantal vergunde studentenkamers en studio’s

Gezien de actuele situatie van het overaanbod in Brugge aan studentenkamers en studio’s en gezien het totaal ontbreken bij de Brugse meerderheid van enige beleidsvisie ter zake stelt de Brugse N-VA voor om een moratorium te stellen van twee jaar op het afleveren van bouwvergunningen voor nieuwe studentenvoorzieningen (kamers en studio’s). Enkel moderniseringswerken aan bestaande kamers/studio’s zouden mogen worden toegestaan zonder uitbreiding van het aanbod. Van dit moratorium moet gebruik worden gemaakt om in nauw overleg met de specialisten van de betrokken hogescholen, onderwijsinstellingen en de studenten een behoeftestudie maar kamers en studio’s te maken.

Op basis van deze studie moet de stedelijke overheid vervolgens een beleidsvisie ontwikkelen teneinde ervoor te zorgen dat de komende tien jaar er in Brugge een ernstig en evenwichtig aanbod aan studentenvoorzieningen komt, dit in het belang van de onderwijsinstellingen, de studenten en de investeerders.

Maar ook en vooral in het belang van de leefbaarheid van onze stad.